Не стоит путать улучшение с текущим ремонтом. Ремонт направлен на предотвращение возникновения недостатков или их устранение. Например, восстановление потрескавшейся штукатурки, замена напольного покрытия — это ремонт. С помощью этих работ лишь приводят помещение к нормальному состоянию, но никак не улучшают его свойства.
Отделить результаты ремонта от помещения, разумеется, нельзя: обои уже наклеены, полы постелены. Однако сам факт того, что характеристики помещения не изменились, говорит о том, что это именно ремонт, а не улучшение.
Претендовать на компенсацию расходов на ремонт арендатор не может. Ведь по закону он должен поддерживать арендованное помещение в надлежащем состоянии (ч. 2 ст. 616 ГК РФ). Исключение — если условиями договора аренды предусмотрен иной порядок.
Закономерно возникает вопрос по поводу капитального ремонта. Исчерпывающе описывает эту ситуацию ч. 1 ст. 616 ГК РФ. Во-первых, капитальный ремонт — это обязанность арендодателя и проводится за его счет. Во-вторых, арендатор может сделать капитальный ремонт самостоятельно и после взыскать его стоимость с владельца недвижимости или зачесть его в счет будущих платежей.
Судебная практика показывает, что арбитражные суды иногда объединяют понятия капитального ремонта и неотделимых улучшений, потому что после капремонта повышается эффективность и удобство использования арендованного имущества.
Помощник прокурора белевского района Ю.С. Воронцов