Объект капитального строительства (ОКС) и недвижимое имущество — понятия тесно связанные, но не идентичные. Вот в чем их основные различия:
Недвижимое имущество (недвижимость):
Определение (ГК РФ Статья 130): К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Ключевые признаки:
Прочная связь с землей: Это основной критерий. Невозможность перемещения объекта без существенного ущерба его назначению.
Недвижимость = вещь: С точки зрения права, это именно вещь, объект гражданских прав.
Регистрация права собственности: Право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Это подтверждает существование объекта и права на него.
Объект капитального строительства (ОКС):
Определение (Градостроительный кодекс РФ Статья 1 п.10): Здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Ключевые признаки:
Результат строительства (или его часть): ОКС – это то, что создается в процессе строительства, реконструкции или капитального ремонта.
Более широкое понятие, чем просто "здание": Включает в себя здания, строения, сооружения, а также объекты незавершенного строительства (ОНС).
Не обязательно зарегистрирован: ОКС может быть как зарегистрированным в ЕГРН, так и не зарегистрированным (например, объект незавершенного строительства).
Подлежит градостроительному регулированию:
Строительство, реконструкция и капитальный ремонт ОКС регулируются Градостроительным кодексом и другими нормативными актами (требования к разрешительной документации, техническим регламентам и т.д.).
Примеры:
Здание, зарегистрированное в ЕГРН как объект права: Это и недвижимое имущество, и объект капитального строительства.
Объект незавершенного строительства (ОНС), зарегистрированный в ЕГРН: Это и недвижимое имущество, и объект капитального строительства. Регистрация ОНС позволяет совершать с ним сделки.
Объект незавершенного строительства (ОНС), не зарегистрированный в ЕГРН: Это объект капитального строительства, но не недвижимое имущество (до момента регистрации).
Фундамент под дом: Это объект капитального строительства, но не недвижимое имущество, пока он не зарегистрирован как ОНС.
Земельный участок: Это недвижимое имущество, но не объект капитального строительства.
ВЫВОД:
Объект капитального строительства – это более широкое понятие, относящееся к физическому объекту, созданному или создаваемому в результате строительства. Недвижимое имущество – это юридическое понятие, определяющее объект как вещь, обладающую определенными характеристиками и зарегистрированную в установленном порядке. Любой зарегистрированный объект капитального строительства является недвижимым имуществом, но не наоборот.
Прокурор района О.В. Ермакова